פסק-דין בתיק ת"א 17915-05-10

בין הצדדים נחתם הסכם מכר למכירת דירה, שלפיו מכר הנתבע דירה שהייתה בבעלותו לתובעת. בעת החתימה על הסכם המכר, רבצה משכנתה על זכויותיו של המוכר בדירה. מטעם זה נקבע בהסכם פיצוי מוסכם שיהיה על המוכר לשלם לקונה, אם המשכנתה לא תוסר. בעקבות פסק-דין שניתן בהליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים, שילם התובע את הפיצוי המוסכם ביחס לתקופה של מספר חודשים.

הנושא הטעון הכרעה במסגרת פסק הדין, הוא סכום הפיצוי שנקבע בהסכם המכר ביחס לתקופה שמאז המועד שעד אליו ניתן פיצוי במסגרת פסק הדין הראשון ועד סילוק המשכנתה מהדירה.

א.         עיקרי העובדות

2.         ביום 15.1.2006 נחתם בין הצדדים הסכם שלפיו רכשה התובעת מהנתבע דירה במקרקעין שאינם מוסדרים, והבניין שבו הדירה אף טרם נרשם כבית משותף (להלן - הסכם המכר או ההסכם). בהסכם נקבע שהתובעת תשלם לנתבע את מלוא התמורה עבור הנכס, בסך של 120,000$, ואילו הנתבע יפעל להסרת המשכנתה הרשומה על הנכס לטובת "ליבו נכסים והשקעות בע"מ" (להלן - ליבו). עוד נקבע בסעיף 15 בהסכם המכר כי אם המשכנתה לא תסולק עד יום 11.4.2006, כי אז יחויב הנתבע בתשלום פיצוי חודשי לתובעת בשיעור של 2% מסך כל התמורה (לפי חישוב יומי), החל מיום 15.1.2006 ועד יום סילוק המשכנתה בפועל. אין מחלוקת כי עד עצם היום הזה, לא סילק הנתבע את המשכנתה הרשומה על הנכס.

3.         לתביעות הנדונות קדמו כאמור, מספר הליכים בין הצדדים. את התביעה הראשונה הגיש הנתבע נגד התובעת ואחרים לבית משפט זה (ת"א 4388/06 ), ובה עתר לפסק-דין הצהרתי, שלפיו הנתבעים באותה תביעה, ובהם התובעת בענייננו, הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, וכי עד תיקונה של הערת אזהרה בעניין רישום הנכס, אין הוא חייב דבר על-פי הסכם המכר. כן עתר לסעד כספי, המחייב את הנתבעים באותה תביעה לשלם לו סך של 121,165 ש"ח, בגין הפיצוי המוסכם על-פי ההסכם וכן סכומים נוספים בגין נזקים, שלטענתו נגרמו לו בשל התנהלותם.

התובעת מצדה, הגישה נגד הנתבע ביום 9.5.2006 תביעה בהליך של סדר דין מקוצר (ת"א 5501/06), שבה עתרה לחייב את הנתבע לשלם לה פיצוי בסך של 36,578 ש"ח, שזה סכום הפיצוי המוסכם שהצטבר לטענתה, עד יום 26.4.2006. כן תבעה לחייבו לשלם לה סך של 2,400$ בכל חודש (לפי חישוב יומי), החל ממועד זה (27.4.2006) ועד יום סילוקה של המשכנתה.

הנתבע הגיש נגד התובעת תביעה נוספת (ת"א 9189/06 ), שבה תבע תשלום בסך של 871.50 ש"ח בגין חוב חשמל והוצאות סיוד חדר מדרגות. בתביעה זו הגישה הנתבעת תביעה שכנגד שבה תבעה סך של 65,490 ש"ח עבור פיצוי שלטענתה הייתה זכאית לו בגין הפרה יסודית של ההסכם. כן עתרה לקבלת צו לביצוע בעין של החוזה, באופן שיורה לנתבע להעביר את הזכויות בנכס על שמה, ללא שיעבוד ונקיות מכל חוב, כאמור בחוזה.

4.         שלוש התביעות שהגישו הצדדים כאמור, אוחדו. בתביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר (ת"א 5501/06), ניתנה לנתבע רשות להתגונן ונקבע שתצהירו יהווה כתב הגנה. אולם במהלך בירור שלוש התביעות, לא הגיש הנתבע את תצהירי העדות הראשית מטעמו במועד שנקבע להגישם, ולפיכך קבע בית המשפט (כבוד השופטת ר' שלו-גרטל) בהחלטה מיום 28.11.2007, כי מטעם זה, יימחקו תביעותיו של הנתבע. בסופו של ההליך, ערער אל הנתבע אל בית המשפט המחוזי בירושלים על ההחלטה למחוק את תביעותיו, ובהמלצת בית המשפט נמחק הערעור ללא צו להוצאות (ע"א 3051/09).

5.         בפסק-דינו של בית משפט השלום בשלוש התביעות האמורות, שניתן על-ידי כבוד השופטת ר' שלו-גרטל ביום 10.12.2008, התקבלה תביעת הנתבעת באופן חלקי. בית המשפט קבע שהנתבע הפר את הסכם המכר, ובכלל זה את התחייבותו המעוגנת בסעיף 15 בהסכם המכר, לסילוק המשכנתה. לפיכך חויב הנתבע לפצות את התובעת בסכום של 36,578 ש"ח, שזה הסכום שהצטבר עד יום 26.4.2006, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום (הנתבע גם חויב בסך של 13,098 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, בגין מיטלטלין שאמורים היו להימצא בדירה בעת מכירתה, אולם עניין זה איננו רלוונטי לנו).

עם זאת, בית המשפט דחה את תביעת התובעת לקבלת סעד כספי עתידי בגין הפיצוי שהצטבר החל מיום 27.4.2006, וזאת מהנימוק שסעד זה לא פורט בכתב התביעה, לא הוכח ואף לא שולמה אגרה בגין התביעה לסעד זה.

6.         התובעת הגישה ביום 4.2.2009 ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 3074/09 ), שבו ערערה על דחיית תביעתה לסעד כספי עתידי.

הערעור נדון יחד עם ערעורו הנזכר של הנתבע על מחיקת תביעותיו, ובפסק הדין מיום 19.1.2010 קיבל בית המשפט (כבוד השופטת מ' מזרחי) את ערעורה של התובעת באופן חלקי. בפסק הדין נקבע כי בית משפט השלום שגה בקביעתו שהתובעת לא הייתה רשאית לעתור לסעד עתידי (הפיצוי שהצטבר לאחר יום 27.4.2006). למרות זאת נקבע כי במסגרת ההליך שנדון בפני ערכאת הערעור ובשל הנסיבות המיוחדות שעליהן עמד בית המשפט, כי אין מקום להעניק לתובעת את הסעד העתידי שלקבלתו עתרה, אך קבע, שהיא רשאית להגיש תביעה חדשה בגין יתרת הפיצוי. זו אפוא, התביעה הנדונה.

7.         במסגרת התביעה הנדונה, עתרה התובעת כאמור, לסעד כספי, המתייחס לתקופה שמתחילה ביום 27.4.2006 ועד יום 14.3.2010 (הגם שהתביעה הוגשה ביום 11.5.2010). כן עתרה כאמור, לפסק דין הצהרתי, הקובע שהתובעת זכאית לסעד עתידי בגין סכום הפיצוי שיצטבר החל מיום הגשת התביעה הנדונה ועד יום סילוק המשכנתה במלואה.

8.         הנתבע לעומתה, טען בכתב ההגנה ובתביעה שכנגד שהגיש, כי האחריות הבלעדית לאי סילוקה של המשכנתה מוטלת על כתפי התובעת. לטענתו, בעת עריכת הסכם המכר הבהיר לנציגי התובעת שהמשכנתה המוטלת על הנכס לא תסולק מכספי עסקת מכירת הנכס לתובעת, כי אם מכספי מכירת דירה נוספת הנמצאת בבעלות הנתבע באותה חלקה, שנמכרה לאחר (משפחת מירון). לפיכך לטענתו, הובהר לתובעת, שעליה לפעול בשיתוף פעולה ובדחיפות, באופן שיאפשר סילוק מהיר של הלוואת המשכנתה שלווה מחברת ליבו, שהיא הלוואת משכנתה חוץ בנקאית לחברה פרטית, שהחזריה כוללים שיעורי ריבית גבוהים.

לשם הבטחת פירעון המשכנתה הרשומה על דירת התובעת, סוכם שיירשמו במרשם המקרקעין שתי הערות אזהרה לטובת התובעת. הערה אחת על 20% מהזכויות בחלקת המקרקעין, המהווים את החלק היחסי של הנכס שרכשה התובעת בחלקה כולה. הערת אזהרה שנייה על 30% מהזכויות במקרקעין, המהווים את חלקה היחסי מתוך כל המקרקעין של הדירה שנמכרה למשפחת מירון. עוד סוכם, שעם סילוק המשכנתה, תימחק הערת האזהרה השנייה (סעיף 21 בהסכם המכר). למרות המוסכם, נרשמה בסופו של דבר הערת אזהרה אחת כוללת לטובת התובעת, על 50% מחלקת המקרקעין (סך חלקו של הנתבע בחלקה קודם למכירה).

לטענת הנתבע, מימון הדירה הנוספת שרכשה משפחת מירון (שנועד לפרוע את חוב המשכנתה לחברת ליבו, הרשומה על הדירה שרכשה התובעת), היה אמור להיעשות באמצעות משכנתה מבנק מזרחי-טפחות, שקבלתה הותנתה במחיקת הערת האזהרה השנייה, הרשומה לטובת התובעת. אולם חרף הסיכום המפורש בין הצדדים, טוען הנתבע שהתובעת סירבה בעקשנות למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתה קודם שיסולק חוב המשכנתה. זאת למרות שלטענתו, כל אשר נדרשה התובעת לעשות, הוא להתחייב בפני הבנק למשכנתאות שאליו פנתה משפחת מירון, שהערת האזהרה השנייה תיוחד אל הבנק שייפרע את המשכנתה שלטובת חברת ליבו. במילים אחרות, לטענתו, הובטח שהביטחון לטובת התובעת יישאר על כנו ויבוטל רק לאחר פירעון המשכנתה לליבו.

הנתבע טוען עוד, שהתובעת העמידה תנאי נוסף העומד בניגוד להוראת סעיף 21 בהסכם המכר, שלפיו לאחר סילוק המשכנתה לליבו תיוחד הערת האזהרה על שמה של התובעת לשיעור של 20% מחלקת המקרקעין. לטענתו, התנאי הנוסף שדרשה התובעת לשחרור הערת האזהרה שנרשמה, היה שיובטח לה, כי בכך לא יימנע רישום הזכויות בדירה שרכשה היא בעצמה.

לאור התנהלות התובעת, כנטען על-ידי הנתבע, לא התאפשרה קבלת משכנתה על הדירה שרכשה משפחת מירון. כתוצאה מכך לא קיבל הנתבע את הסכום שבאמצעותו התכוון לסלק את המשכנתה לליבו, הרשומה על הדירה שרכשה התובעת, וחוב המשכנתה לליבו תפח עד לכ-1,250,000 ש"ח. בתביעה שהגיש הנתבע לבית המשפט המחוזי, הורד החוב לסף של 200,000$ (פסק-דינו של כבוד השופט י' שפירא בה"פ (מחוזי ירושלים) 8150/09. ערעור שהגישה ליבו על פסק-דין זה לבית המשפט העליון, נדחה בפסק-דין בע"א 9348/09, מיום 28.6.2011).

9.         טענה נוספת שטען הנתבע היא, שהתובעת סירבה לחתום על "הסכם שיתוף בגין חלקה", למרות התחייבותה המפורשת לעשות כן, שניתנה עוד קודם לחתימת הסכם המכר. לטענתו, אילו חתמה התובעת על הסכם זה היה מתאפשר למשפחת מירון לקבל משכנתה מהבנק למשכנתאות. לפיכך טען, כי לאור התנהלות התובעת, פעולותיה ומחדליה כטענתו, סוכלה יכולתו לעמוד בתנאי הסכם המכר, ולפיכך אין הוא חייב בתשלום הפיצוי שנקבע בהסכם זה. מכאן גם תביעתו בתביעה שכנגד שהגיש, לפיצוי בסך של 500,000 ש"ח.